Риски серой аренды
Признаки того что договор не является белым, то есть не защищает ни арендатора и ни владельца:
- текст договора помещается на 2 странички крупным шрифтом;
- в договоре не прописана фактическая ответственность сторон;
- нет подписанного акта приема/сдачи;
- нет подтверждающих платежных документов об оплате аренды (расписки или квитанции);
- владелец дает указание арендатору не общаться с соседями, не упоминать про аренду.
Основные негативные последствия серого договора для арендатора или арендодателя перечислены на главной странице сайта, но давайте рассмотрим подробнее некоторые проблемные случаи.
Затопление
Увы, нередкая ситуация. Арендатор по небелому договору затопляет несколько нижних квартир с хорошим ремонтом. Общий ущерб составляет порядка миллиона рублей.
Для начала предположим что квартира застрахована по риску "ущерб третьим лицам", причем по данному риску застрахован не только владелец, но и его арендаторы. Некоторые страховые компании предлагают именно такой расширенный вариант. Тем не менее при ближайшем рассмотрении страховая компания может отказаться платить, если у нее возникнут сомнения в плане легитимности договора или наличия всех подтверждающих документов. Ни для кого не секрет что страховые компании к рассмотрению страховых случаев подходят достаточно строго. Отсутствие легальных отношений между владельцем и арендатором, т.е. отсутствие законно подтвержденного факта аренды - хорошее обоснование для отсутствия страховой выплаты. В такой ситуации перспектива для владельца квартиры провести судебную тяжбу со страховой компанией и при этом не попасть в поле зрения налоговой - минимальна.
При отсутствии страховки ситуация становится еще сложнее и запутанней.
Арендатор проигрывает из-за того, что затопление произошло возможно вообще не по его вине, а скажем из-за износа оборудования. Но при отсутствии договора с прописанной ответственностью владелец будет доказывать что за работоспособностью крана должен был следить арендатор, а арендатор будет стоять на обратном. Ситуация тупиковая.
Владелец оказывается в самом плохом положении. Затопленные соседи требуют немедленной компенсации и грозят судом. Арендатор скорее всего не располагает достаточными денежными средствами, а возможности получения компенсации от него по суду более чем призрачны. Любое давление на арендатора или угроза ему судебным преследованием могут привести к банальному исчезновению арендатора или же к извещению налоговых органов. В последнем случае, если это происходит, владелец квартиры по сути удваивает размер своего финансового ущерба.
Кража квартиры
Редкое, но катастрофичное для владельца квартиры последствие серого договора. По поддельному паспорту злоумышленник арендует квартиру с целью ее последующей продажи.
Сам по себе алгоритм достаточно простой. Арендовав жилье, злоумышленник получает неограниченный доступ в квартиру. Он размещает объявление о продаже квартиры и начинает показывать квартиру потенциальным покупателям. В качестве покупателей отбираются люди среднего достатка, подходящего для злоумышленника психологического портрета.
Несомненно для продажи квартиры нужны документы ее собственности. Увы, в нашем государстве это не представляет фатальной проблемы. По понятным причинам мы не вдаемся в подробности, но можем сказать что в ход идут как простая подделка документов, так и подделка решений суда или подкуп должностных лиц.
Через некоторое время владелец квартиры начинает беспокоиться что арендатор задержал оплату, но когда он прибывает в квартиру, уже какие-то новые ничего не подозревающие люди делают ремонт "своей" квартиры. Но ведь владелец квартиры имеет на нее все права? Теоретически - да, но новые жильцы являются "добросовестными покупателями" и они честно заплатили за нее деньги. Перспективы найти мошенника более чем туманны. Как и перспективы судебного решения - разбирательство может занять от одного года до 4-5 лет.
В данной ситуации белый договор сам по себе не создаст никакой дополнительной защиты, т.к. с точки зрения закона ничто не мешает продать и легально арендованное помещение. Но если по белому договору оплата идет через банк, то всегда есть вероятность того что операционист или служба безопасности заинтересуется поддельным паспортом. В случае возбуждения уголовного дела возможно получить записи банковских камер наблюдения, что может помочь в идентификации мошенника.
Сэкономим?
Не только такие серьёзные, но и небольшие проблемы потенциально ведут к конфликтным ситуациям, которые не могут быть разрешены в правовом поле. Кто-то уповает на "хорошие отношения", кто-то предпочитает "разобраться на месте", но в любом случае результат такого "решения" не гарантирован.
Воистину, скупой платит дважды, а то и трижды. Так стоит ли рисковать?