Что такое белая аренда
Признаки белой аренды
- в договоре подробно прописаны условия и действия в случае материального ущерба;
- в акте приема/сдачи перечислено состояние помещения, его отделки, оборудования и движимого имущества;
- как правило, с дохода аренды выплачивается налог (см. ниже);
- владелец зарегистрирован как ИП (намного меньше налоговая нагрузка чем для физического лица), оплата идет на расчетный счет или при передаче наличных выдается платежный документ;
- если владелец не зарегистрирован как ИП, заверение договора происходит у нотариуса - при возникновении судебных ситуаций не требуется дополнительных действий для подтверждения факта легитимности договора.
Если из вышеперечисленного не выполняются хотя бы 2 условия, то Вы подвержены серьезным рискам.
Только белый, легальный договор позволяет со значительной степенью оградить как арендатора, так и владельца квартиры от возможных проблем.
Арендатор четко понимает за что он платит и за что он несет ответственность, а также знает за что несет ответственность владелец квартиры и какие услуги в заданные сроки он обязан оказать. Арендатор полностью уверен что скажем в течение ближайшего года никто не попросит его из квартиры, а в случае форс-мажоров, когда квартира перестает быть жилой, он получит полноценную компенсацию. Арендатор имеет на руках четко прописанный договор и платежные документы, что позволяет ему в случае неразрешимых в частном порядке проблем с арендодателем обратиться в суд и с большой степенью вероятности его выиграть.
Владелец квартиры получает цивилизованного арендатора, который несет фактическую ответственность за сохранность квартиры. Арендодатель может спокойно спать по ночам, не переживая о сохранности квартиры, действиях соседей, звонках из налоговой и так далее.
Узнайте, как выглядит настоящий белый легальный договор аренды.
Это всё очень дорого, у меня нет лишних денег
Это недорого. На самом деле если избежать бессмысленной траты денег на агентство (см. раздел ниже) и заключить белый договор, то выйдет как минимум также по затратам, а в некоторых случаях даже дешевле. Агентства берут за свои услуги 100% от ежемесячной оплаты жилья (стоит отметить что еще в конце 90-х это были гораздо более разумные 50%). Если же арендодатель решает зарегистрироваться Индивидуальным Предпринимателем (ИП), то по белому договору аренды как ИП ему надо платить только 6% налогов от ежемесячного дохода. Значит если исходить из среднего срока аренды в один год, то "посредник" в виде государства получит 6% * 12 месяцев = 72% от ежемесячной платы жилья, а не 100%, как агентство. И в случае каких-либо затруднений даже из нашего государства получится гораздо более надежный защитник, нежели из агентства, которое уже получило свои деньги и которому вы больше неинтересны.
Конечно прежде чем владельцу квартиры регистрироваться как ИП ему необходимо взвесить все "за" и "против". Всё-таки от ИП требуется минимальная отчетность (несколько документов один раз в год) и ежеквартальное перечисление налогов. Также нужно учесть что ИП должны платить фиксированные ежегодные взносы в Пенсионный фонд - но эти траты с лихвой покрываются при сдаче квартиры в среднем ценовом диапазоне и тем более в более дорогих сегментах.
Если владелец квартиры не платит налоги, то это уже не белая аренда?
Любой получаемый физическим лицом доход облагается налогом, который для Российской Федерации составляет 13%. Согласно статьи 198 УК РФ "Уклонение от уплаты налогов ... путем непредставления налоговой декларации ..., либо путем включения ... заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.".
Таким образом в зону риска попадают те арендодатели, кто сдает свою квартиру (или несколько квартир) на сумму от 20000 руб. в месяц. Именно у них за 3 финансовых года набегает 100000 рублей неуплаченных налогов. Арендодатели с меньшим налогом вместо уголовного дела отделаются "всего лишь" уплатой налогов и штрафов, которые сравнимы со размером самих налогов.
Итак, является ли договор небелым, если владелец не платит налоги?
И да и нет. То что владелец не платит налоги еще не означает что белая аренда полностью исключена. Но при этом ощутимо возрастают риски для обоих сторон. Одновременно с неуплатой налогов неграмотно составленный договор может быть признан недействительным при отсутствии платежных документов, свидетельских показаний и т.д.
Я снимал (сдавал) квартиру через агентство, а это значит что у меня все легально и законно
К сожалению это не так. Агентство оказывает лишь услуги по поиску арендаторов для конкретной квартиры и помогает заключить договор между арендатором и арендодателем. Сам по себе договор не становится от этого белым - это всё тот же пресловутый договор на двух листочках, в котором как правило не прописана адекватно ответственность сторон и по которому не платятся никакие налоги.
Агентство также в принципе не несет никакой ответственности если скажем арендатор оказывается неадекватным человеком и разносит всю квартиру или так называемый владелец квартиры оказывается вдруг не тем за кого себя выдавал.